投資の最大のリスクは「空室」と言われますが、それ以上に被害が大きいのが「悪質な家賃滞納者」です。家賃が長期的に入ってこないどころか、訴訟費用をオーナーが負担することもあります。万が一、悪質な家賃滞納者と出会ってしまったら、どんな対応をとるべきかを解説します。
家賃滞納が発生した時にはじめに着手すべきことは？
家賃滞納が発生した時は、「振込がなぜ遅れているか」の確認が必要です。入居者とすぐに連絡がついて、「振り込み忘れていた」といった理由であれば、再発防止の注意を促すくらいで済みます。
問題は、連絡がつかない場合です。室内で倒れていたり、事件に巻き込まれたりする可能性もあるため、管理会社またはオーナーが早めに物件を訪問するのが望ましいです。居留守を使っているのが明らかな場合は、悪質な家賃滞納者の可能性が高いため、しかるべき対策をとるフェーズに移行します。
悪質な家賃滞納者への対応フローとは？
日本の法律では入居者が手厚く保護されているため、家賃滞納をしているからといって、簡単に追い出すことができません。後に訴訟に発展しても問題がないよう、適切な手順で進めていく必要があります。
入居者管理を管理会社に依頼している場合は、その会社が交渉窓口になってくれることが多いですが、解決までに期間を要することも多いため、オーナー自身が家賃滞納の対応フローを把握しておくことが望ましいです。理想は次のような流れになります。
- 督促状の送付（連帯保証人がいる時は連絡）
- 内容証明郵便の送付
- 任意退去の決定・賃貸借契約の解除
- 残置物放棄に関する書類のやりとり
- 滞納家賃の支払いに関する書類のやりとり
上記の項目の「1.督促状の送付」を補足すると、書面送付は複数回行うのが望ましいです。悪質滞納者は督促状を無視することが大半ですが、あとで訴訟になった時に手を尽くしたとアピールできます。督促状の段階で振込があれば、今後、家賃滞納を繰り返さないよう念書などをとっておきましょう。
内容証明郵便の送付が大きなポイントになる
督促状では効果が無い場合、内容証明郵便に移りますが、これは「誰が・誰宛に・いつ・どのような内容」の書類を送ったのかを郵便局が公的に証明してくれるものです。本人が受け取ったか受け取っていないかに関わらず、通知したことを証明してくれます。訴訟になった時などに「滞納についてしっかり督促しましたよ」という証拠になります。
内容証明郵便に記載された振込期限を過ぎた場合は、「退去をいつまでにするか」「滞納家賃をどのように処理するか」が焦点になります。話し合いによって入居者が退去を承諾した場合は、賃貸借契約の解除に移ります（任意退去）。
注意したいのは、任意退去時に部屋に私物を置いていった場合でも、勝手に処分できないという点です。そのため、賃貸借契約の解除と同時に、「部屋にあるものはすべて処分していい」という意思を示した「残置物放棄書」をとっておく必要があります。
滞納家賃の支払いに関する書類の作成
家賃を滞納した入居者は、退去のタイミングでは手持ちがなく、滞納分を払えないことが大半です。そのため、次の３つの選択肢のうちいずれかで処理することが多いです。
- 分割で払ってもらう
- 連帯保証人に請求する
- （出ていくことと引き替えに）滞納家賃を放棄する
また、オーナーによっては、引っ越し費用を負担して話し合いをスムーズに進めたいと考える方もいます。このへんは、どれが正解かは意見が分かれるところです。
家賃滞納のリスク回避は入居時審査にあり
本当に最悪なのは、この任意整理にさえ応じない家賃滞納者です。訴訟を行い、明け渡しの判決が出てから強制執行を経てやっと退去に追い込むしかありません。訴訟に発展する時は、不動産トラブルに強い弁護士や司法書士に依頼するのが安全でしょう。費用がかかってしまいますが、どこまでも賃料が入らない状態を改善するのが先決です。 とはいえ、入居時に勤務先や個人情報などの審査をしっかりしていれば、ここまでのトラブルに発展することは稀です。家賃滞納のリスク回避は入居時審査にあり。このことを肝に銘じて、提出された書類をしっかりチェックしましょう。